Гражданское право. Части вторая и третья. Краткий курс

17. Выкуп арендованного имущества, субаренда. Судьба улучшений арендованного имущества

1. Выкуп арендованного имущества предусматривается законом, договором или дополнительным соглашением сторон к договору аренды.

Переход арендованного имущества в собственность арендатора возможен по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Стороны также вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

2. Арендодатель может дать согласие арендатору передавать арендованное имущество в субаренду. Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срока основного договора аренды. При заключении первого арендатор основного договора аренды по отношению к субарендатору становится арендодателем.

В случае признания основного договора аренды ничтожным таковым выступает и договор субаренды, заключенный на базе основного договора.

3. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и договора субаренды. У субарендатора в таком случае возникает право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся у первого в пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Расторжение основного договора аренды по соглашению сторон не влечет автоматического прекращения договора субаренды.

4. Договор субаренды автоматически прекращается в случаях, когда в нем прямо оговорено, что он действует в пределах срока либо при условии действия договора аренды. При отсутствии в договоре субаренды указанных условий он расторгается по соглашению арендодателя в соответствии с основным договором аренды и арендатора по договору субаренды, а также по требованию одной из сторон решением арбитражного суда в случаях нарушения другой стороной условий договора субаренды.

Заключение договора субаренды запрещает законному владельцу сдавать это имущество третьему лицу и заключать с ним договор аренды. В случае нарушения арендодателем данного условия заключенный с третьим лицом договор становится недействительным, так как заключен с нарушением законодательства.

5. Если арендатором произведены отделимые улучшения арендованного имущества, то они выступают его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые неотделимы без вреда для имущества, после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

6. Из данного положения следует, что если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены без согласия арендодателя, то их стоимость возмещению не подлежит.

Если улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет арендодателя (амортизационные отчисления), то они становятся его собственностью.

7. Ответственность по договору аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств перед арендодателем несет арендатор. Субарендатор несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств перед арендатором.